November 15, 2000

DAR OPINION NO. 40-00

GINOONG VICENTE STA. MARIA

5775 Ebro

Bel Air, Makati City

Ginoong Sta. Maria:

Ito po ay hinggil sa inyong liham na may petsang ika-8 ng Setyembre 1999 na kung saan kayo ay humihingi ng tugon sa inyong mga sumusunod na katanungan:

1.         Paana po ba mapapaalis ang isang magsasaka sa kanyang lupang sinasaka? At

2.         Paano po ba maipagbibili ng may-ari ang isang lupain na may dalawang bahay na nakatirik?

Ayon sa inyong liham, ang nasabing lupa ay may sukat na 15,384 square meters at ito ay nakapangalan pa sa inyong ina. Noong yumao ang inyong ina, ito ay pinaghati sa dalawang bahagi sa pamamagitan ng extra judicial settlement at dahil dito ito ay nagkaroon ng dalawang Transfers Certificate of Title (TCTs). Simula't sapol, ang lupang ito ay sinasaka na ni Mang Enting. Sa mga nakalipas na panahon, dahil sa katandaan na ni Mang Enting, ang kanyang anak na si Ben ang siyang pumalit sa kanyang ama sa pagbubungkal ng nasabing lupa. Sa kadahilanang wala kayong napapakinabangan o napaparte sa humigit kumulang limang (5) taon ay nais na ninyong alisin kay Mang Enting o Ben ang pagsasaka o kaya'y ipagbili na ito.

Hinggil sa inyong unang katanungan, bawat magsasaka ay may karapatan na magpatuloy sa pagbubungkal sa kanyang lupang sinasaka. Siya ay pinagkalooban ng batas ng "security of tenure" na nagpapatibay sa kanyang karapatan bilang isang magsasaka. Ang Section 7 ng R.A. No. 3844 ay nagsasaad ng ganito:

"SEK. 7.       Taning ng Pagsasamahang Buwisan sa Pagsasaka. — Ang pagsasamahang buwisan sa pagsasaka minsang maitatag ay maggagawad sa namumuwisan sa pagsasaka ng karapatang magpatuloy sa paggawa sa hinahawakang lupa hanggang sa magwakas ang gayong pagsasamahang buwisan. Magkakaroon ng katatagan sa kanyang hinahawakang lupa ang namumuwisan sa pagsasaka at hindi siya maaaring mapaalis doon matangi kung ipinahihintulot ng Hukuman sa mga kadahilanang ditoy itinadhana."

Ayon pa sa Section 36 ng Republic Act No. 3844, as amended, ang isang namumuwisan sa pagsasaka ay mapapaalis lamang sa kanyang lupang sinasaka sa mga dahilang nakapaloob sa nasabing probisyon ng batas matapos ang masinsinang paglilitis. Isa sa mga dahilang nakasaad dito ay ang hindi pagbabayad ng upa sa takdang oras. Subalit kung ang dahilan ng hindi pagbabayad ay sa isang sakuna o "fortuitous event", ito ay hindi sapat na dahilan para mapaalis ang isang magsasaka. Ganoon pa man, ang kanyang pananagutan sa pagbabayad ay mananatili pa rin.

Hinggil sa inyong huling katanungan, ang mga may-ari ay may karapatan na ipagbili ang kanilang lupa kung ito ay kanilang nanaisin. Subalit ang magsasaka ay may tinatawag na "right of pre-emption" at "right of redemption" ayon sa Sections 11 and 12 of R. A. No. 3844, as amended, na nagsasaad ng ganito:

"SEK. 11.     Karapatan ng Namumuwisan na Unang Pagbigyan sa Pagbili. — Sakaling ipasiya ng nagpapabuwis sa pagsasaka na ipagbili ang hinahawakang lupa, ang namumuwisan sa pagsasaka ay magkakaroon ng karapatan upang unang pagbigyan sa pagbili ng naturan sa ilalim ng mga makatwirang katakdaan at kondisyon.

SEK. 12.       Karapatan ng Namumuwisan sa Pagtubos. — Sakaling ipagbili ang lupa sa ibang tao nang hindi alam ng namumuwisan sa pagsasaka, magkakaroon ng karapatan itong huli na tubusin ang naturan sa katamtamang halaga at kabayaran."

Tangi sa riyan, ang pagsasalin ng pagmamay-ari ng lupa sa nakabili ay hindi rin magiging sanhi ng pag-papaalis sa magsasaka. Sa madaling salita, ang dating magsasaka ay mananatili pa ring magsasaka ng bagong may-ari sa dahilang ang pagsasalin ng pagmamay-ari ng lupa sa pamamagitan ng bentahan ay hindi kinikilala ng batas para tuluyang mapa-alis ang isang namumuwisan (Section 10, R.A. No. 3844, as amended).

Maraming salamat po at naway natugunan namin ang inyong mga katanungan.

Sumasainyo,

(SGD.) FEDERICO A. POBLETE

Undersecretary for Legal Affairs, and Policy and Planning

Binigyang sipi:

OSEC

Doc. No. 99090665